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英國房市或?qū)⒂瓉怼皥?bào)復(fù)性”反彈預(yù)計(jì)未來一年大跌22%

來源：第一財(cái)經(jīng) 2020-08-20 09:46:44

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受新冠肺炎疫情影響，今年二季度英國的房地產(chǎn)市場幾乎完全處于冰封狀態(tài)，交易量跌至歷史低谷，房價(jià)也是穩(wěn)步下滑;但隨著6月起，英國逐漸解封，加上諸多的政策利好，沉寂已久的房市重新被點(diǎn)燃，迎來了一波“報(bào)復(fù)性”的大反彈。

英國房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站Rightmove的最新數(shù)據(jù)顯示，7月12日到8月8日這四周時(shí)間，英國房地產(chǎn)總交易額超過370億英鎊，創(chuàng)下該網(wǎng)站有統(tǒng)計(jì)以來的最高紀(jì)錄，與去年同期相比大漲了60%。

7月12日到8月8日這四周時(shí)間，英國房地產(chǎn)總交易額超過370億英鎊。

不僅是交易量，同期房價(jià)也出現(xiàn)了大幅反彈。英國哈里法克斯銀行(Halifax)8月初公布的數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了連續(xù)四個(gè)月的環(huán)比下跌之后，7月份英國房屋均價(jià)達(dá)到了24.16萬英鎊，環(huán)比上漲了1.6%，再度創(chuàng)下歷史新高，比去年同期高出了3.8%。

亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI執(zhí)行董事長奇米爾(Georg Chmiel)在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，居外網(wǎng)方面的詢盤數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了類似的變化：二季度中國買家對(duì)英國房產(chǎn)的咨詢量大跌，同比減少了54.1%，尤其是5、6月份的詢盤量處于歷史低位，旅行限制和對(duì)疫情的恐懼都大幅遏制了中國客戶的需求;但7月卻突然迎來了爆發(fā)式增長，環(huán)比6月份大漲了數(shù)倍，同比也上漲了213%

不過這波房市行情能持續(xù)多久，還有待觀察——剛剛公布不久的英國二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)環(huán)比暴跌20.4%，再加上第一季度環(huán)比下跌2.2%，英國經(jīng)濟(jì)已正式進(jìn)入技術(shù)性衰退，而從歷史數(shù)據(jù)看，當(dāng)英國經(jīng)濟(jì)處于衰退期，其房價(jià)往往也會(huì)同步下跌。

短期印花稅減免刺激投資者入場

英國房市這波小爆發(fā)并非偶然，而是眾多利好因素共同作用下的結(jié)果。

自6月中旬英國社會(huì)大面積解封之后，房市回暖的跡象就已出現(xiàn)——英格蘭銀行的數(shù)據(jù)顯示，6月住房抵押貸款的申請(qǐng)量環(huán)比大幅上升。

但真正實(shí)質(zhì)性的利好則是英國政府于7月8日公布的印花稅新政，根據(jù)這項(xiàng)新規(guī)，當(dāng)日起至2021年3月31日期間購房印花稅起征點(diǎn)從原先的12.5萬英鎊提升至50萬英鎊，換句話說，購房者在這段時(shí)間買房即可享受最多3%(即1.5萬英鎊)的印花稅減免。

Rightmove董事兼房地產(chǎn)市場分析師希普賽德(Miles Shipside)表示，封閉措施放松后，因新冠肺炎疫情受到遏制的住房需求得到了釋放，而且人們對(duì)住房的需求也有了變化。尤其在倫敦之外，英國幾乎所有地區(qū)的房屋售價(jià)均有上漲，平均價(jià)格比去年同期上漲了4.6%。

希普賽德認(rèn)為，居家辦公的流行意味著一種全新的工作方式，“逃離城市的大潮”推動(dòng)了德文郡(Devon)和康沃爾(Cornwall)等度假勝地的房價(jià)達(dá)到新高。

Halifax董事總經(jīng)理加利(Russell Galley)稱：“最新的數(shù)據(jù)使人相信，市場在經(jīng)歷停擺后出現(xiàn)了令人驚訝的飆升，由于此前大量需求被封鎖政策所壓制，在重新開放之后，住房供應(yīng)不足導(dǎo)致了價(jià)格出現(xiàn)上行壓力。同時(shí)，政府大幅削減印花稅進(jìn)一步增強(qiáng)了投資者的信心。目前看來，房市的前景似乎要比三個(gè)月前許多人預(yù)期的好很多。”

奇米爾也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，在疫情得到緩和之后，印花稅減免的新政在很大程度上刺激了海外買家的入場，根據(jù)此前的規(guī)定，2021年起，外國買家的印花稅還要額外增加2%，因此不少買家都有意提前實(shí)行他們的購房計(jì)劃。

奇米爾還稱：“很大一部分中國買家是為了讓子女在英國留學(xué)期間有房可住，即使實(shí)際的留學(xué)時(shí)間可能是幾年后。此外，我們也看到越來越多的投資者對(duì)用于出租的房產(chǎn)感興趣，尤其是在曼徹斯特和布里斯托爾等二線城市。”

此外，與歐盟的脫歐談判持續(xù)進(jìn)行以及英鎊升值對(duì)英國房市而言也是利好因素。

本周，英國與歐盟在布魯塞爾將舉行新一輪脫歐談判。英國方面表示，仍然相信能夠在9月與歐盟達(dá)成脫歐后的貿(mào)易協(xié)議。英國首相發(fā)言人表示，在此輪談判中，英國談判代表希望“繼續(xù)彌合分歧”。

另一方面，隨著美元貶值，英鎊對(duì)美元從7月起大幅上漲，目前英鎊/美元已從6月底的1.240升至1.325，這也刺激了外來風(fēng)險(xiǎn)資金的涌入，而英國房產(chǎn)多年以來一直都是全球資產(chǎn)熱衷的避風(fēng)港之一。

英國英世達(dá)(Investar)地產(chǎn)公司CEO董浩(Michael Dong)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，在當(dāng)前階段，我們預(yù)計(jì)英國中部和北部地區(qū)，比如威爾士和蘇格蘭的房價(jià)表現(xiàn)料將強(qiáng)勢(shì)，而倫敦和南部地區(qū)的增長速度則會(huì)較慢。盡管新冠肺炎疫情改變了許多行業(yè)的格局，至少在短期內(nèi)如此，但對(duì)住房市場的影響預(yù)計(jì)有限，受長期供不應(yīng)求的影響，英國的住房市場仍在顯示其彈性。

董浩還表示，今年在利物浦和曼徹斯特推出的樓盤市場反應(yīng)都十分積極，不僅有當(dāng)?shù)刭I房，也有來自中國的客戶進(jìn)行預(yù)購。

值得一提的是，法國巴黎銀行房地產(chǎn)(BNP Paribas Real Estate)最新的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年來自亞洲的投資者對(duì)倫敦房產(chǎn)的投資尤為活躍，2020年前六個(gè)月他們?cè)趥惗氐禺a(chǎn)的投資高達(dá)6.28億英鎊(主要集中在第一季度)，同比增長了74.4%。而第二季度中，由于總量大幅減少，亞洲投資者甚至占據(jù)了倫敦市中心所有房產(chǎn)交易的31.4%，而去年同期的比例只有9.8%。

今年上半年來自亞洲的投資者對(duì)倫敦房產(chǎn)的投資尤為活躍。

英國智庫：最悲觀情況下，房價(jià)將下跌22%

不過，這波行情只是短暫的反彈，還是新一輪牛市的起點(diǎn)呢?

目前看來，多數(shù)行業(yè)專家的觀點(diǎn)都較為保守，畢竟在經(jīng)濟(jì)衰退的大背景下暢想房地產(chǎn)牛市，似乎有些脫離實(shí)際了。

英國國家統(tǒng)計(jì)局(ONS)12日發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，英國二季度GDP環(huán)比大跌20.4%，正式進(jìn)入了技術(shù)性衰退，這也是2008年金融危機(jī)以來，英國首度正式宣布經(jīng)濟(jì)陷入衰退。

二季度經(jīng)濟(jì)萎縮的幅度更是創(chuàng)下自1955年以來的最大值，其中服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)和生產(chǎn)活動(dòng)均出現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的下跌。盡管三季度勢(shì)必迎來大反彈，但全年GDP預(yù)計(jì)仍將下跌9.5%。據(jù)英國央行預(yù)測(cè)，至少要到2021年底，經(jīng)濟(jì)才有可能恢復(fù)到危機(jī)前的水平。

隨著英國經(jīng)濟(jì)陷入有史以來最嚴(yán)重的衰退，并且工人的“強(qiáng)制休假”計(jì)劃逐漸結(jié)束，失業(yè)率將急劇上升，多數(shù)分析師預(yù)測(cè)房價(jià)將受到影響。

英國智庫決議基金會(huì)(Resolution Foundation)在剛剛發(fā)布的《季度房屋展望》報(bào)告中提到，由于疫情導(dǎo)致的收入暴跌和失業(yè)率上升，在最悲觀的前景下，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢、信貸條件也會(huì)趨緊，那么到2021年三季度，英國房價(jià)將會(huì)下跌22%，即使是最樂觀的估計(jì)，房價(jià)也會(huì)下跌，只是幅度較小。

英國房屋抵押貸款協(xié)會(huì)(Nationwide)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家加德納(Robert Gardner)也表示，自解除封鎖以來，房地產(chǎn)市場意外地迅速復(fù)蘇，這意味著，房價(jià)在短期內(nèi)將繼續(xù)上漲，但加德納警告，如果今年晚些時(shí)候就業(yè)促進(jìn)措施結(jié)束后失業(yè)率飆升，那么這輪漲勢(shì)就可能只是一場“虛假的繁榮”。

經(jīng)濟(jì)與商業(yè)研究中心(CEBR)的高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家沙阿(Pablo Shah)也持類似看法，他表示，由于印花稅的削減，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)交易將增加6%，這是此前封鎖政策導(dǎo)致的需求延后，以及印花稅減免政策透支了未來需求的結(jié)果。

沙阿認(rèn)為，雖然此政策暫時(shí)支撐起了市場，但不足以抵消工人休假計(jì)劃結(jié)束后失業(yè)率飆高，以及抵押貸款延期償還將在今年晚些時(shí)候到期的風(fēng)險(xiǎn)，“這就是為什么我們?nèi)匀幌嘈欧績r(jià)會(huì)在年底和明年下跌的原因。”

關(guān)鍵詞：英國房市量價(jià) 大跌