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從偏安一隅到雄心勃勃地赴港上市，寧波迪賽基業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)股份有限公司(下稱"迪賽基業(yè)")顯然已經(jīng)不滿足于只深耕于寧波、蘇州兩地樓市代理業(yè)務(wù)。

2021年2月26日，迪賽基業(yè)向港交所遞交招股書，正式?jīng)_刺IPO。

迪賽基業(yè)稱，本次募資用主要用于業(yè)務(wù)發(fā)展及提升運(yùn)營(yíng)效率等。不過，由于公司核心主業(yè)房產(chǎn)代理板塊的收入正在不斷"縮水"，在營(yíng)銷上又曾因虛假宣傳遭到處罰，在目前港股新股市場(chǎng)收緊審查流程的背景之下，這些"黑歷史"可能成為迪賽基業(yè)進(jìn)軍IPO路上的"絆腳石"。

行業(yè)頭部擠壓效應(yīng)明顯靠上市擴(kuò)張效果不樂觀

作為寧波、蘇州本地排名靠前的房產(chǎn)代理商，在經(jīng)歷十余年的發(fā)展過后，迪賽基業(yè)的整體業(yè)務(wù)仍主要集中于此。

資料顯示，迪賽基業(yè)的主業(yè)為房產(chǎn)交易服務(wù)，即人們常說的"地產(chǎn)中介"。迪賽基業(yè)的業(yè)務(wù)專注新房市場(chǎng)，為地產(chǎn)商提供定制化房產(chǎn)代理及咨詢服務(wù)。其中，房產(chǎn)代理服務(wù)包括推廣、促成物業(yè)銷售交易;咨詢服務(wù)包括宏觀經(jīng)濟(jì)市況分析、評(píng)估潛在投資回報(bào)、制定物業(yè)發(fā)展、定價(jià)、銷售及營(yíng)銷策略等。

經(jīng)過十余年的發(fā)展，迪賽基業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)許多知名房企達(dá)成合作，比如：新世界發(fā)展、雅戈?duì)?、招商、金地、華僑城、中梁等，業(yè)務(wù)范圍覆蓋長(zhǎng)三角地區(qū)和中原地區(qū)的17個(gè)城市。

此次赴港申請(qǐng)上市，迪賽基業(yè)擬將籌集資金分別用于增加應(yīng)付予地產(chǎn)商的履約保證金以獲取更多項(xiàng)目，用于提升信息科技系統(tǒng)及基建以提供更好的服務(wù)質(zhì)量及營(yíng)運(yùn)效率，及用于通過潛在投資機(jī)會(huì)戰(zhàn)略性拓展公司的業(yè)務(wù)等等。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向《投資者網(wǎng)》表示，"這類企業(yè)上市背后的實(shí)際原因還是出于對(duì)資金的渴求，因?yàn)橥ㄟ^獲取資金，這類企業(yè)能夠活的更久;其次，由于小型代理商生存空間相對(duì)狹小，企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展和擴(kuò)張，通過上市募資的方式獲得資金支持是一條路徑。"

盧文曦強(qiáng)調(diào)，"對(duì)于小型代理商而言，頭部的擠壓效應(yīng)日漸明顯，因此目前想通過上市來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)擴(kuò)張，這條路的效果肯定不如從前了。"

營(yíng)收"大頭"不斷縮水傭金率偏低是主因

"相比過去十年，目前的房產(chǎn)中介市場(chǎng)強(qiáng)者恒強(qiáng)局面顯著，之前有各種夫妻店、小品牌代理店，但現(xiàn)在你觀察一線城市，基本上沒有這些小店了，全是一些頭部品牌中介，比如：鏈家、中原、樂有家、我愛我家等等，小代理商都被慢慢淘汰了。"談到行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，一位頭部房產(chǎn)交易中介運(yùn)營(yíng)總監(jiān)向《投資者網(wǎng)》說道。

或許正是受到行業(yè)頭部效應(yīng)的影響，作為地產(chǎn)小代理商的迪賽基業(yè)，其營(yíng)收指標(biāo)表現(xiàn)并不佳。

近年來(lái)，迪賽基業(yè)的營(yíng)收指標(biāo)呈波動(dòng)態(tài)勢(shì)。招股書顯示，2018年—2020年，迪賽基業(yè)的收入分別為2.25億元、1.85億元及2.05億元。

值得留意的是，房產(chǎn)代理業(yè)務(wù)作為公司的營(yíng)收"大頭"，占總收益的比重正在逐年下滑。2018年，迪賽基業(yè)來(lái)自房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收益占比達(dá)95%;2019年，該比重下降1個(gè)點(diǎn)至94%，2020年，迪賽基業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收益占比再次下滑，降近4個(gè)點(diǎn)至90%。

來(lái)源：公司招股書

而總收入占比的下降，其實(shí)與公司核心業(yè)務(wù)收入縮水密切相關(guān)。據(jù)《投資者網(wǎng)》了解，自2018年以來(lái)，迪賽基業(yè)房產(chǎn)代理主業(yè)中的核心業(yè)務(wù)——住宅項(xiàng)目在近三年的時(shí)間里，遭遇波動(dòng)下滑的窘境。

招股書顯示，2018年—2020年，迪賽基業(yè)的住宅項(xiàng)目收入由1.9億元，下滑至2020年的1.4億元;商業(yè)項(xiàng)目和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)則在近三年開始不斷提速，但由于體量微小，其對(duì)公司的收益貢獻(xiàn)微不足道。

來(lái)源：公司招股書

再進(jìn)一步來(lái)看，迪賽基業(yè)住宅收入下滑的背后，其傭金費(fèi)率也在同步下滑。

招股書顯示，2018年—2020年，迪賽基業(yè)的住宅物業(yè)的平均傭金費(fèi)率呈逐年下滑態(tài)勢(shì)，分別為0.87%、0.8%、0.63%;商業(yè)物業(yè)亦在同步下降，從2018年的1.88%下降至去年的1.48%。

迪賽基業(yè)表示："平均傭金費(fèi)用率的下滑，與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商提供較低的住宅物業(yè)傭金市場(chǎng)整體相符，因?yàn)閲?guó)內(nèi)購(gòu)房者對(duì)住宅物業(yè)的需求強(qiáng)勁。"

"住宅傭金率不到1%，肯定是比較低的。"上述頭部房產(chǎn)交易中介運(yùn)營(yíng)總監(jiān)向《投資者網(wǎng)》透露。他指出，"目前，一線城市的平均傭金費(fèi)用率大約都在2.5%以上，像北京、深圳基本上是在2.7%左右，上海甚至達(dá)到2.9%;新一線城市，像武漢，也基本上都在2.5%左右，不同城市地產(chǎn)代理傭金費(fèi)用率會(huì)有所調(diào)整，但目前行業(yè)統(tǒng)一約定的費(fèi)用應(yīng)該為2%左右，但是現(xiàn)在沒有標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)行業(yè)就會(huì)亂，進(jìn)而影響整個(gè)行業(yè)的生態(tài)發(fā)展。"

"還有一種可能，就是迪賽以不到1%把訂單拿下，再?gòu)钠渌矫媸杖∫恍┵M(fèi)用，比如：評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等等，從這方面再去向客戶收取費(fèi)用，如此一來(lái)，實(shí)際上的傭金費(fèi)用率也許能達(dá)1.5%~1.6%。"對(duì)于房產(chǎn)代理商出現(xiàn)傭金費(fèi)用率偏低的疑問，他補(bǔ)充分析稱。

對(duì)此，《投資者網(wǎng)》就傭金率下降及相關(guān)問題聯(lián)系迪賽基業(yè)方面，公司未予回復(fù)。

曾因虛假宣傳被罰被查迪賽基業(yè)有段"黑歷史"

雖然迪賽基業(yè)在寧波、蘇州兩地較為知名，但其在客戶中的口碑卻不算太好，迪賽基業(yè)背負(fù)因虛假宣傳受罰的"黑歷史"，這令其沖刺IPO的路上又多了一塊"絆腳石"。

據(jù)寧波市鄞州區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局文件顯示，2020年7月8日，迪賽基業(yè)因涉嫌虛假宣傳被市場(chǎng)監(jiān)管部門處罰。

來(lái)源：寧波市鄞州區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局

原因是迪賽基業(yè)與寧波湯仕瑪置業(yè)有限公司簽訂了包銷代理合同，代理銷售鄞州區(qū)中河街道寶龍廣場(chǎng)項(xiàng)目7號(hào)樓房源。在銷售過程中，由于迪賽基業(yè)在房地產(chǎn)廣告中出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，例如"與寶龍業(yè)態(tài)互補(bǔ)跟著500強(qiáng)商家賺錢"、"20年整棟運(yùn)營(yíng)(第三方)穩(wěn)健回報(bào)坐享其成"等內(nèi)容，迪賽最終被市場(chǎng)監(jiān)管部門立案調(diào)查。

而就在挨批受罰之后不久，大約過了一周多，迪賽基業(yè)又故態(tài)復(fù)萌。

據(jù)寧波晚報(bào)的報(bào)道稱，2020年7月13日，寧波鎮(zhèn)海新城迪賽鄰里業(yè)主們向媒體反映，開發(fā)商將辦公用房當(dāng)作公寓售賣，涉嫌虛假銷售的房子多達(dá)400多套。

據(jù)當(dāng)時(shí)的新聞報(bào)道稱，鎮(zhèn)海新城迪賽鄰里那些房并不是公寓——一、二層是商鋪，三層以上全是辦公用房。辦公用房每一間沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間，每一層樓只有公共衛(wèi)生間，至于灶臺(tái)、煙道、自來(lái)水變更不可能兌現(xiàn)。

但迪賽鄰里卻做了有衛(wèi)生間和廚臺(tái)的公寓樣板房，包括樓書效果圖都是公寓設(shè)計(jì)。且開發(fā)商銷售人員于業(yè)主的聊天記錄中曾明確表示公寓內(nèi)有水管、下水道和煙道等配套設(shè)施，并且存在"衛(wèi)生間"，以公寓名義誘導(dǎo)銷售，將商業(yè)辦公房作為公寓出售，欺騙業(yè)主，迪賽基業(yè)因涉嫌虛假宣傳再次被立案調(diào)查。

短短一個(gè)月內(nèi)兩次被罰，熟悉的劇情仿佛又一次上演，迪賽基業(yè)的營(yíng)銷行為受到各方質(zhì)疑。

近些年內(nèi)地房產(chǎn)交易猛增，給了代理商帶來(lái)更多發(fā)展的可能性，但"誠(chéng)信"始終是市場(chǎng)公認(rèn)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)之本。近期，盡管上述違規(guī)的一幕未在迪賽基業(yè)身上再次上演，但在港交所的嚴(yán)格把關(guān)企業(yè)申請(qǐng)資料和背景的情況下，迪賽基業(yè)這些"黑歷史"是否會(huì)成為IPO路上的"絆腳石"，《投資者網(wǎng)》對(duì)此將持續(xù)關(guān)注。