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自疫后樓市解封，2020年深圳樓市迎來了魔幻開局，在喧囂了兩個月后，到5月突然戛然而止。

從“五一”假期至今，深圳樓市沒有迎來大爆發(fā)，這與此前炒得火熱的市場氛圍形成鮮明對比。

3、4月份，深圳先后經(jīng)歷新房天價“喝茶費(fèi)”、二手房掛牌價飆升、房抵經(jīng)營貸等一系列風(fēng)波;新房二手房聯(lián)動，原以為疫情過后會有所受挫的深圳樓市，炒作氛圍卻異常濃烈，二手房價也明顯上漲，全國人民的眼光都被吸引了過來。

而隨著深圳官方接連出手，嚴(yán)查房抵經(jīng)營貸，處罰違規(guī)中介，暫停開發(fā)商樓盤網(wǎng)簽，下架高掛牌二手房源，釋放連環(huán)調(diào)控的信息，市場的瘋狂不再蔓延，猶如大海的驚濤漸漸平息。

為了平抑市場炒作，深圳市政府準(zhǔn)備了多樣化的調(diào)控手段，增加供應(yīng)也提上了日程，二手房指導(dǎo)價、房地產(chǎn)稅也箭在弦上。未來，深圳樓市在長短期調(diào)控的組合拳下，有望迎來平穩(wěn)。

“虛火”旺盛

誰也沒有想到，年后疫情趨穩(wěn)，深圳樓市率先線下開盤，會開啟一波魔幻漲價潮。

回溯三四月份，深圳部分片區(qū)樓市可謂“水深火熱”。隨著招商灣璽三次開盤三次“售罄”的市場傳聞，樂觀情緒被攪動，南山、寶中、光明等片區(qū)的二手房掛牌價突然飆升。

據(jù)貝殼二手房購房平臺顯示，寶中的壹方中心的二手房掛牌價最高達(dá)19萬元/平方米，目前在售的34套房源里，單價最低為13.5萬元/平方米，且只有一套。

同樣，位于熱點(diǎn)片區(qū)南山區(qū)的華潤城潤府一期，曾出現(xiàn)20萬元/平方米的掛牌價，而貝殼二手房平臺顯示的該小區(qū)均價在162632元/平米，明顯高于同小區(qū)的平均房價。

購房者稱，深圳這樣二手房掛牌價飆升的不在少數(shù)，“去年單價5萬-6萬/平方米的龍華紅山片區(qū)，現(xiàn)在都在八九萬以上了，而華業(yè)玫瑰四季47平方米的小戶型，單價都有10萬+。”

在偏遠(yuǎn)的光明區(qū)，掛牌價突破7萬元/平方米的是光明大第。貝殼購房平臺數(shù)據(jù)顯示，光明大第最貴的二手房掛牌價可達(dá)76486元/平方米，而小區(qū)的二手房均價在66756元/平方米。

深圳中原中心數(shù)據(jù)顯示，3月第四周，深圳七區(qū)二手住宅報(bào)價除了龍崗區(qū)微跌之外，其他區(qū)域報(bào)價均上漲，其中寶安均價上漲2.19%，漲幅最大。

從報(bào)價變動的區(qū)間來看，業(yè)主報(bào)價上升的盤源占比為55.19%，且連續(xù)四周過半，報(bào)價下跌的盤源占比為34.51%。

有業(yè)內(nèi)人士分析，深圳年后這一波二手房掛牌價的突然暴漲，或許與豪宅稅取消，市場樂觀情緒下，二手房業(yè)主想做高評高貸有關(guān)，低息貸出來的錢可以接著買房。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，豪宅稅取消，房東預(yù)期這是外部的因素，本質(zhì)原因還是深圳潛在的市場需求很強(qiáng)，“無論是買來住的，還是為小孩子讀書，或者是投資，深圳本身的房源比較緊缺。”

此外，這一輪樓市升溫里，新房二手房聯(lián)動，新房市場“售罄”所帶來的樂觀預(yù)期，也會作用到二手房市場上。

成交真相

新房要交“喝茶費(fèi)”才能買，二手房報(bào)價一天一個樣，看似瘋狂、熱鬧的深圳樓市，過去這兩個月的成交價格并未出現(xiàn)大幅上漲。

事實(shí)正如深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會所說，“很多小區(qū)的超高報(bào)價只是報(bào)價，其實(shí)很多都并未成交”，實(shí)際市場仍處于觀望的較多。

據(jù)深房中協(xié)消息，截至4月17日，雖然報(bào)價最高到了20萬元/平方米，但華潤城一期實(shí)際成交均價顯示在12萬元-14萬元/平方米，且近30天內(nèi)基本零成交或只成交1套。

貝殼二手房交易平臺顯示，壹方中心最高報(bào)價可達(dá)19萬元/平方米，但最近三次的成交單價僅在11.4萬元-13.6萬元/平方米之間。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示， 3月深圳二手房成交8008套，環(huán)比上升3.8倍。但過戶數(shù)據(jù)的增長一方面由于2月成交量較少，疫情過后出現(xiàn)補(bǔ)償性上漲，另一方面，過戶數(shù)據(jù)與實(shí)時成交情況有一定時差，3月過戶的二手房主要為去年底到今年初簽訂協(xié)議的房源。

從成交價格來看，3月深圳二手住宅的實(shí)際成交均價為59048元/平方米，環(huán)比僅上升0.95%。

另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月份4個一線城市中，深圳二手房房價領(lǐng)漲，均價約64000元/平方米，同比上漲1.6%。但這個數(shù)字，遠(yuǎn)不如市場呈現(xiàn)出來的那般“恐怖”。

從備案數(shù)據(jù)來看，4月深圳二手住宅成交套數(shù)為7679套，環(huán)比下滑4.1%;成交面積為65.9萬平方米，環(huán)比下滑3.0%。

分區(qū)來看，4月除羅湖和福田兩個區(qū)域成交套數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上升，其他區(qū)域出現(xiàn)下滑，其中鹽田成交套數(shù)環(huán)比下滑25.4%至103套，跌幅最大。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，二手房有價無市的現(xiàn)象普遍，業(yè)主希望借助這波火熱的樓市抬高房價，但購房者并不接受，大多實(shí)際的成交還是基于合理價位。

深房中協(xié)也指出，3、4月深圳樓市的確存在局部片區(qū)、局部樓盤被“熱炒”的現(xiàn)象，并且在“熱炒”的背后，存在部分投資公司、自媒體與房地產(chǎn)中介人員等多個利益方組成的機(jī)構(gòu)化炒房團(tuán)隊(duì)利益鏈，助推此輪樓市“虛火”。

但總體而言，一季度成交量并沒有因?yàn)闊岢葱袨?，造成熱點(diǎn)片區(qū)內(nèi)網(wǎng)簽量(成交量)的明顯大幅上漲，樓市的“虛火”并沒有給行業(yè)帶來明顯的效能提振。實(shí)際成交情況與樓市表面火熱的感官體驗(yàn)并不一致，說明了分化語境下的這一波市場行情并不具有全市代表性。

進(jìn)入5月，深圳樓市熱度繼續(xù)下降。據(jù)貝殼統(tǒng)計(jì)，“五一”五天內(nèi)，深圳新房住宅成交328套，同比去年“五一”成交的724套，下降了54.7%;而相較于4月份日均成交114套，“五一”期間的日均成交為65套，下降了42.9%。

二手房方面，深圳中原中心數(shù)據(jù)顯示，5月3日-5月9日，全市二手住宅成交1225套，環(huán)比下降22.7%，成交面積102384平方米，環(huán)比下降23.5%。

調(diào)控組合拳

從瘋狂到平靜，深圳樓市的熱度下降，很大程度上在于政府調(diào)控的及時出手。

4月18日，深圳市住建局公告表示，針對近期二手房市場的亂象，展開了為期三個月的整治，嚴(yán)打違法違規(guī)行為。

其中，住建局點(diǎn)名提到二手房掛牌價虛高、機(jī)構(gòu)及個人惡意炒作房價、部分自媒體發(fā)布不實(shí)言論、評估機(jī)構(gòu)高評高貸、“黑中介”違規(guī)經(jīng)營等情況。

緊接著兩天后，央行深圳支行發(fā)文，表示將徹查深圳各商業(yè)銀行今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸，這成為深圳這一波樓市行情的分界線，此后，市場熱度明顯降溫。

4月28日，深圳市住建局局長張學(xué)凡透露，深圳已對之前三次開盤的灣璽項(xiàng)目的開發(fā)商招商蛇口開出了罰單，灣璽的192套房源以及該公司在深圳的在售項(xiàng)目，均被“鎖定”，暫停網(wǎng)簽。

與此同時，二手房調(diào)控也使出了雷霆手段，多個掛牌價虛高的房源被強(qiáng)制下架。住建局會聯(lián)合市場監(jiān)督局和公安局開始線下檢查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)頂格處罰。多位中介機(jī)構(gòu)人士均確認(rèn)了將被檢查門店的消息。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查顯示，目前南山、蛇口、寶中、光明等區(qū)域，都有房源被要求在中介平臺下架。據(jù)深圳業(yè)內(nèi)流傳，單價20萬元/平方米的二手房房源不得上市交易。

記者登錄貝殼等房產(chǎn)信息平臺，已經(jīng)查詢不到華潤城單價在20萬元/平方米以上的房源，而光明新區(qū)也無6.3萬元/平方米以上的房源。

深房中協(xié)相關(guān)人士透露，早在4月18日，就已對熱點(diǎn)片區(qū)和高價房源進(jìn)行監(jiān)控，目前已在定期公布異動房源名單。

在嚴(yán)打節(jié)奏下，網(wǎng)傳已久的“深圳二手房指導(dǎo)價”也在醞釀出臺，據(jù)深圳二手房中介人士表示，官方將對深圳片區(qū)二手房價格漲幅進(jìn)行限制，正在商討政策和細(xì)節(jié)，包括防止市場出現(xiàn)陰陽合同等漏洞。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，針對深圳二手房市場的“失控”現(xiàn)象，必須要以強(qiáng)力的行政手段介入。

調(diào)控指向了長效機(jī)制。張學(xué)凡還強(qiáng)調(diào)，“對于房價上漲，我們準(zhǔn)備了很多手段。”

他表示，未來會通過一些標(biāo)本兼治的辦法來解決房價問題，“比如在交易環(huán)節(jié)，對高價房采取少杠桿、高利率、高稅收等手段，與普通住房差別化;在持有環(huán)節(jié)，我們接下來也可以考慮房地產(chǎn)稅的問題。”

李宇嘉認(rèn)為，“對房產(chǎn)稅落地需要謹(jǐn)慎，但當(dāng)下的深圳樓市，不以猛藥，難去其疾。深圳商品房的金融屬性、資產(chǎn)屬性最強(qiáng)(沒有之一)，房產(chǎn)稅就是應(yīng)對資產(chǎn)價格暴漲、抑制上漲預(yù)期的最佳手段。”

而從更根本的解決方式上，深圳也意識到了要加大供應(yīng)。5月8日，深圳發(fā)布《深圳市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，表示將進(jìn)一步加大住房供應(yīng)。

文件顯示，深圳今年居住用地計(jì)劃供應(yīng)293.2公頃，約占2035年住房計(jì)劃總量的25%，其中新增供應(yīng)129.2公頃，同比去年增加了一倍。